NdA : Depuis la publication de cet article, j’ai reçu plusieurs mails  de personnes rencontrant des difficultés avec leur bien immobilier et cherchant une solution. Cet article est donc plus que jamais utile et vous donnent les clés AVANT tout investissement.

Pour qui veut acheter un bien immobilier, Bali est aujourd’hui une des zones touristiques où le retour sur investissement est parmi les plus intéressants. Les professionnels estiment en effet à seulement huit années le temps nécessaire pour recouvrer son capital. En investissant sur l’île il est donc possible d’engranger rapidement des bénéfices. En contrepartie il faut savoir accepter des lois indonésiennes sensiblement différentes de celles que nous connaissons en France. Petite visite guidée de l’immobilier balinais.

Les différents moyens d’accéder à la propriété.

La propriété pleine et entière (Hak Milik, en indonésien) par un étranger n’est pas possible en Indonésie : elle est parfaitement illégale .

La loi agraire de 1960 stipule que seule une personne (phyique ou morale) indonésienne peut posséder des terres en plein propriété.

Mais il existe des alternatives.

La location longue durée ou « Hak sewa»

Le « leasehold » (Hak sewa) est un contrat immobilier de location longue durée entre un acheteur étranger et un propriétaire indonésien. Ce contrat est de 25 ans et peut être renouveler une fois pour 25 années supplémentaires. Dans certains cas particuliers, il est par ailleurs possible d’aller au-delà des ces 50 ans cumulés en rajoutant encore 10 ans.

Le Hak sewa est donc un contrat de location longue durée de 25 ans minimum et 60 ans maximum.

C’est aujourd’hui le type de contrat le plus utilisé par les étrangers. Il garantit de la jouissance du bien de manière parfaitement légale et ce pour deux, voire trois générations.

A noter : il n’y a pas de droit de succession sur le « leasehold ».

La pleine propriété ou « Hak milik »

La propriété pleine et entière par un étranger n’étant pas possible, certains investisseurs ont choisi de contourner la loi en signant des « nominee agreement », c’est-à-dire en faisant appel à des prête-noms indonésiens.

Le procédé est assez simple, l’acheteur et le vendeur signent une série de documents stipulant que l’acheteur a prêté au vendeur une somme d’argent correspondant au prix d’achat du bien immobilier, que l’acheteur jouit d’un droit d’utilisation du bien, et enfin que l’acheteur a procuration pour louer, vendre ou hypothéquer le bien.

C’est une procédure qui a été en vogue il y a quelques années mais dont la pratique tend à diminuer car c’est aussi la plus risquée juridiquement. Elle est notamment la source d’ incroyables casse-têtes car le vendeur d’un terrain ou d’une villa n’en est pas toujours le vrai propriétaire (et parfois malheureusement de bonne foi).

Sachez également que tous les ans, un dirigeant indonésien menace de sévir face à ces abus et au contournement de la loi. On ne peut pas dire que ces déclarations aient été jusqu’à présent beaucoup suivies d’effet (lire plus bas). Pour autant, le jour où le gouvernement décidera de prendre le problème à bras-le-corps, la solidité des éléments contenus dans le « nominee agreement » ainsi que la relation que vous entretenez avec le prête-nom (ou ses descendants) sera déterminante pour ne pas que vous perdiez votre bien avec perte et fracas. On peut enfin aussi imaginer qu’à l’avenir de plus en plus d’héritiers indonésiens voudront dénoncer ses accords pour pouvoir récupérer votre bien au plus vite.

Le cas particulier du « hak pakai »

Le « hak pakai » est un droit d’usage accordé par le gouvernement indonésien. Il s’adresse aux étrangers résidant en Indonésie et possédant un KITAS (visa de longs séjours). A la différence du « hak sewa », la négociation de l’extension se fait avec le gouvernement indonésien et non pas avec le propriétaire du bien.

Ce type de contrat est établi par les autorités indonésiennes pour les étrangers pour 25 ans renouvelables une fois pour 20 ans puis à nouveau 25 ans soit un total de 70 ans (nda : il semblerait que le hak pakai soit passé à 80 ans, 30 ans initiaux puis deux prolongations). Il permet au propriétaire étranger d’avoir un acte à son nom.

Ceux souhaitant s’installer à Bali pour travailler ou pour leur retraite peuvent en bénéficier.

Dans le cadre d’un investissement locatif, le principal défaut du « hak pakai » est qu’il ne permet pas la location.

Monter une société d’investissement

Une entrepise indonésienne à capitaux étrangers (Penanaman Modal Asing) peut également investir dans l’immobilier. La procédure est longue et couteuse, mais c’est possible. Mais là encore ça n’aboutira pas à la pleine propriété de vos biens immobiliers.

En résumé

Le Hak sewa permet légalement de posséder un bien immobilier entre 25 ans et 60 ans selon le contrat signé.

Le Hak milik qui permet la propriété pleine et entière d’un bien immobilier n’est pas ouvert aux étrangers. Certains investisseurs choisissent donc de recourir à un prête-nom.

Le Hak pakai est un droit d’usage accordé par le gouvernement indonésien aux étrangers résidants en Indonésie pour une durée allant de 30 à 80 ans.

Parler de « vente de terrain ou de villas » est donc un peu trompeur, il faut entendre « location de très longue durée ».

L’achat de terrains ou de villas à Bali

L’achat d’un terrain nu à Bali

L’achat d’un terrain nu (sewa menyewa tanah) a longtemps été la voie royale pour qui voulait s’installer et vivre à Bali. Il y avait à l’époque moins de promoteurs qu’aujourd’hui et un catalogue de villas clé en main beaucoup plus restreint.

Cette solution offrait aussi l’avantage de la simplicité, puisque pour l’achat d’un terrain la procédure administrative est allégée et la signature rapide.

Pour ceux qui ont trouvé le terrain de leur rêve et qui souhaitent l’acquérir la démarche est donc sensiblement la même que pour une villa, bien qu’allégée (voir plus haut).

Il faudra ensuite faire une demande de permis de construire (IMB). Cette demande sera faite au nom du propriétaire pour votre compte (pensez à le prévoir dans le contrat).

Le coût d’un permis de construire varie en fonction de deux choses : la zone dans laquelle le terrain est situé, et la surface de votre construction. Vous pouvez vous rapprocher de l’administration ou de votre promoteur pour connaître les barèmes.

Concernant les taxes, l’usage vu que celles liées au terrain soit à votre charge. Enfin, une « taxe de construction » peut également être demandée.

L’achat d’un bien immobilier type villa

A qualité égale, on peut considérer que l’achat d’une villa à Bali n’est pas cher comparé à la métropole. La grande majorité des transactions se font entre 150 000 et 400 000€. Il y a notamment beaucoup d’offres autour de 250 000€.

En-dessous de 200 000€, on peut trouver des villas avec deux chambres, un bout de jardin et une piscine.

Entre 200 000 et 300 000€, les prix varient en fonction du nombre de chambres et de l’emplacement de la villa.

Au-delà de 300 000€, on entre dans la catégorie supérieur : plus de chambres, plus de surface au sol et de meilleurs emplacements.

De manière générale, les prix des maisons en bord de mer à Bali sont parmi les plus élevés.

Nda: il s’agit ici des prix dans les zones touristiques du sud de Bali. Hors de ces zones les prix sont bien sûr moins élevés.

Rentabiliser son investissement immobilier

Les Français qui achètent des villas à Bali y séjournent rarement à l’année. C’est soit un pur investissement foncier et ils n’y mettent jamais les pieds, soit ils choisissent de n’y passer que quelques mois par an.

Tout un éco-système de location de villas s’est donc mis en place pour occuper et rentabiliser ces villas. La plupart des agences immobilières de l’île proposent cette double-compétence: vente d’une part et location/gestion de villas d’autre part.

Les villas destinées à la location saisonnière doivent posséder une licence commerciale (pondok wisata). Depuis le 1er Janvier 2014, cette licence n’est accordée qu’aux villas construites dans la « zone touristique » (grosso modo Seminyak et Canggu). Cette licence s’accompagne de taxes à payer en fonction des revenus générés. Aujourd’hui beaucoup de villas sont situées hors de cette zone et ne pourront pas obtenir cette licence. Et il y a un flou juridique quant à savoir si elles doivent déclarer leurs revenus.

Comme évoqué dans l’introduction de cet article le retour sur investissement à Bali est en moyenne de 8-10 ans. La moyenne du rendement locatif est de 10-12%/an.

Si le Hak sewa (25 ans) et son extension (25 ans également) sont bien gérés, la revente du bien rapporte donc une plus-value bien plus intéressante que ce qu’un actif en pleine propriété en France pourrait rapporter. Il est donc important de bien négocier la durée de la location dès le départ et de signer un contrat spécifique pour l’extension.

Les biens qui se revendent le mieux ont un Hak sewa courant sur encore une vingtaine d’années minimum. En-dessous de cette durée, les actifs subissent une décote.

La gestion locative de votre propriété

Le dicton dit qu’un bon boulanger fait rarement un bon pâtissier. Il en va de même des agences immobilières de Bali. Méfiez-vous de ces agences qui s’occupent de tout: construction, recherche de terrains, vente de villas clés en main, gestion locative….

La grande majorité propose a minima la double compétence vente/gestion de villas à leurs clients. Pourtant vendre une villa et assurer un rendement locatif maximum sont deux métiers bien différents.

La bonne gestion d’un parc locatif à Bali nécessite un staff important. A l’image des hôtels, il faut des femmes de chambre, chauffeurs, cuisiniers, jardiniers, hommes à tout faire pour assurer aux vacanciers le meilleur séjour possible, ainsi que du personnel administratif pour régler les taxes et les factures. À côté de ça il faut une équipe dédiée au marketing pour s’assurer que les villas soient bien référencées sur Internet et auprès des agents de voyage.

Au moment de choisir votre gestionnaire, faites-vous bien préciser la liste exhaustive des services proposés. Concernant les frais de gestion, tâchez de savoir ce qui correspond à la gestion de votre villa à proprement parler d’une part et aux frais marketing d’autre part. Les frais de gestion doivent être autour de 150€/mois et les frais de marketing autour de 25% des revenus locatifs générés.

Ces chiffres ne sont là que pour vous donnez une idée générale. Des frais de gestion élevés ne sont pas forcément mauvais signe si derrière le rendement suit.

Le plus important est que votre gestionnaire travaille dans la plus grande transparence et que vous ayez avec lui une communication sans faille.

Quels secteurs privilégiés pour son investissement?

Sans surprise, les meilleurs rendements locatifs se font dans la zone la plus touristique de l’île. La bande Kerobokan – Canggu – Seminyak connaît un taux de remplissage annuel autour de 80%. Les prix s’échelonnent entre 100 et 500 US$/nuit pour une villa avec jardin et piscine. Mais les biens sont devenus chers aujourd’hui, à Seminyak notamment.

Canggu et Umalas sont devenus au fil des ans le terrain de jeu favori des agences immobilières car il y a encore ici des espaces disponibles et des tarifs abordables. De plus, ces lieux sont à la fois près du centre de Seminyak et à l’écart de la foule et des embouteillages.

Si on regarde l’évolution de la zone touristique sur ces quinze dernières années, on note un inextricable développement des villas et hôtels vers le nord en longeant la côte ouest. Il y a d’abord eu Kuta, puis Legian, puis Seminyak et enfin Canggu.

Il y a donc fort à parier que les 3km d’espaces vierges qui séparent aujourd’hui Canggu de Tanah Lot ne vont pas le rester longtemps et que les plus-value y seront conséquentes pour qui aura su y investir suffisamment tôt.

La zone de Bukit à l’extrême sud de l’île connaît également un regain d’intérêt. Paradis des surfeurs, la « colline » propose une jolie variété de points de vue : falaises abruptes, plages de sable blanc, couchers de soleil à couper le souffle. La multitude de vagues de classe mondiale qu’on y trouve en fait un marché de la location saisonnière très actif, notamment auprès de la clientèle australienne. Et ici les terrains se vendent deux fois moins cher qu’à Canggu…pour le moment.

Enfin Ubud, capitale culturelle de l’île, haut lieu de l’identité balinaise, connaît aussi ses amateurs. La nature y est belle et généreuse et la vie moins frénétique que dans le sud. Ici la clientèle est plus européenne et les villas se louent autant à la semaine qu’au mois.

Le taux de remplissage est plus aléatoire dans les autres parties de l’île, mais le prix des terrains est également moins élevé. N’hésitez pas à vous renseigner pour calculer votre rendement locatif potentiel.

Le Ministre indonésien des Affaires Agraires a évoqué au début de l’année la mise en place d’une taxe progressive sur les terrains constructibles non développés. Le gouvernement cherche ici à combattre les achats spéculatifs, qui sont devenus un phénomène problématique dans certaines zones à Bali et plus globalement dans toute l’Indonésie.

Si cette taxe est appliquée elle devrait permettre de libérer des espaces et remettre sur le marché de jolies opportunités…

Comment investir à Bali sans accroc ?

Dans l’immobilier, la professionnalisation de la profession est très récente. L’île a connu il y a quelques années son lot d’aventuriers et d’opportunistes à la recherche d’un bon coup ou de pigeons à plumer. Si ça va mieux aujourd’hui, la vigilance reste de mise. Voici quelques points à garder en tête avant toute transaction.

Le personnel juridique

Même si là aussi ça va mieux depuis quelques temps, il reste encore des promoteurs et des professionnels juridiques à Bali qui sont âpres au gain et qui n’hésitent pas à jouer du manque de connaissances, voire de la crédulité de certains acheteurs étrangers.

Par exemple, par la passé, certains acheteurs ont cru en toute bonne foi être propriétaire de leur bien immobilier parce que l’acte avait été signé chez un notaire. En Indonésie, ce n’est pas parce qu’un contrat est signé chez un notaire que ça lui donne une valeur légale et inattaquable.

Autant que faire se peut, choisissez vous même votre avocat et votre notaire afin d’évitez tout connivence avec votre vendeur, votre agence immobilière ou votre promoteur qui pourrait vous être préjudiciable.

Les points techniques à surveiller au moment de l’achat.

Voici une petite liste non-exhautive des quelques problèmes récurrents rencontrés lors de l’achat d’un terrain ou d’une villa à Bali :

  • déplacement des bornes d’un terrain
  • réelle propriété d’un terrain
  • difficulté à obtenir un compteur électrique dans certaines zones
  • proximité d’un temple ou voisinage hostile aux étrangers
  • pas d’infrastructure pour accéder au terrain

Où trouver des informations ?

Difficile de s’y retrouver quand on cherche des renseignements sur l’immobilier balinais. Cet article avait justement pour objectif de synthétiser les informations pertinentes et de répondre aux questions les plus courantes. Vous voilà maintenant suffisamment « armé » pour partir à la recherche de la villa de vos rêves !

Une petite remarque concernant internet: l’immobilier à Bali je l’ai déjà dit aiguise les appétits. Sentant l’odeur de l’argent, des agences immobilières virtuelles prolifèrent sur le web. A l’affut, elles essayent notamment de recruter leur clientèle sur les forums de voyage. La Gazette de Bali, journal de référence de la communauté francophone, leur a d’ailleurs trouvé un joli sobriquet : « les rôdeurs des forums ». D’autres sites ne proposent que des vitrines en ligne et référencent tout aussi bien des villas à Bali, qu’à Phuket, Marrakech et … Dallas (oui, oui !) ! Tout cela n’est pas très sérieux, passez votre chemin !

Méfiance également avec les annonces de type « bali villa à vendre » sur De Particulier à Particulier ou tout autre site de mise en relation. Vous ne savez jamais précisément qui se cache derrière…

Connais toi toi-même ou le mirage balinais

Le marché de l’immobilier à Bali est aujourd’hui plus professionnel qu’auparavant. La publication dans la presse des scandales et autres arnaques a permis de mettre en lumière certaines pratiques, de mettre un peu d’ordre et de dégager les malhonnêtes et les opportunistes. Ici comme ailleurs, durer est un gage de qualité.

Mais les excès de la part de certains professionnels n’ont été rendus possibles que parce que les acheteurs n’ont pas pris les précautions d’usage élémentaires auxquels ils s’assigneraient en France. C’est ce que j’appelle le mirage balinais.

Beaucoup de touristes subjugués par la beauté de l’île et la gentillesse des Balinais décident de se lancer dans un achat immobilier à Bali sur un coup de cœur. Confortés dans leur choix par des prix bien en deçà de la moyenne française et de jolies promesses de rendement, ils se lancent bille en tête et ont tendance à vouloir sauter les étapes en pensant qu’on pourra toujours « s’arranger » plus tard. Malheureusement l’expérience à montrer que ce genre de comportements mènent à des bêtises, voire à des arnaques au détriment des acheteurs.

Un achat immobilier doit rester un achat réfléchît. Prenez-le temps de vous renseigner, faites quelques recherches, posez des questions, à moi ou à d’autres.

Le mot de la fin

J’ai essayé dans cet article de vous donner les informations les plus exhaustives possibles et ce dans le respect de la loi indonésienne. Sachez qu’il existe parfois un écart (certains diront un gouffre !) entre la loi et son application.

Gardez simplement en tête que l’Indonésie se modernise à grande vitesse et que les « arrangements » qu’il était possible de faire il y a 10 ans ne le sont peut-être plus aujourd’hui et le seront encore moins demain. Pensez-y avant d’investir votre argent…

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